L’uscita delle nuove misure di detrazione fiscale, conosciute come Superbonus 110%, ha scatenato una vera e propria corsa alla ristrutturazione.
Sempre più clienti mi stanno rivolgendo quesiti in merito, per capire se possono rientrare in questa misura straordinaria. Una opportunità davvero allettante, ma non sempre sfruttabile o conveniente.
In questo articolo voglio raccontarti 4 casi pratici di nostri clienti, per aiutarti a capire come funziona il Superbonus 110% per ristrutturazione, quando conviene e quali alternative ci sono.
Vuoi conoscere i dettagli del Superbonus 110%? Ascolta comodamente tutte le spiegazioni che ho riassunto in questo video.
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Superbonus 110%: tutto pronto per partire con la tua ristrutturazione
Con l’uscita dei due decreti attuativi (Decreto Asseverazioni e del Decreto Requisiti) sembra essersi concluso l’iter normativo per il nuovo Superbonus 110%, introdotto dal Decreto Rilancio.
Questi decreti definiscono i requisiti tecnici per il Superbonus e il Sismabonus al 110%, nonché la modulistica e le modalità di trasmissione dell’asseverazione agli organi competenti, tra cui Enea. L’Agenzia delle Entrate inoltre ha pubblicato, nel mese di agosto, alcuni documenti esplicativi.
Ecco il riepilogo normativo a oggi.
- D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77
- Decreto Asseverazioni del 3 agosto 2020 ( Ministero dello Sviluppo Economico);
- Decreto Requisiti minimi Ecobonus del 6 agosto 2020 (Ministero dello Sviluppo Economico);
- Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 (Agenzia delle Entrate) con i primi chiarimenti riguardanti la Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché opzione per la cessione o per lo sconto in luogo della detrazione previste dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio;
- Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020, n. 283847 con ulteriori chiarimenti circa “Disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per l’esercizio delle opzioni relative alle detrazioni spettanti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici”;
- Nuova sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate dedicata al Superbonus 110%, comprensiva delle Linee Guida.
Superbonus 110% per ristrutturazione: le novità più importanti
Beneficiari e numero unità immobiliari
Per quanto riguarda i beneficiari l’Agenzia ha pubblicato alcuni chiarimenti, specificando che:
- le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa possono beneficiare delle detrazioni al 110%. Limitatamente agli interventi di efficienza energetica, il superbonus si applica su un numero massimo di 2 unità immobiliari, ferma restando la possibilità di fruire della detrazione per gli interventi sulle parti comuni condominiali senza limitazioni;
- i titolari di reddito d’impresa / lavoro autonomo possono accedere al Superbonus per gli interventi sulle parti comuni condominiali, partecipando alla ripartizione delle spese, a prescindere dalla tipologia del proprio immobile. Per fare un esempio: un libero professionista che ha il proprio studio in un condominio può accedere al Superbonus per le spese comuni (la realizzazione del cappotto termico ad esempio) ma non per la ristrutturazione della propria unità immobiliare, se connessa all’attività d’impresa;
- i familiari conviventi del possessore (o detentore) dell’immobile rientrano nei beneficiari.
Sismabonus 110% senza obbligo di passaggio di classe
Il Sismabonus “ordinario” (ovvero quello già in vigore prima del Decreto Rilancio) prevedeva diversi livelli di detrazione in relazione al grado di intervento, e comunque subordinato al salto di almeno una classe sismica.
Una premialità che, purtroppo, si è persa con il nuovo Superbonus che di fatto ha portato tutti gli interventi di riduzione del rischio sismico al 110%.
Se questo da una parte può essere comunque un incentivo a migliorare il nostro patrimonio edilizio esistente, dall’altra rischia di minimizzare il reale concetto di riqualificazione sismica producendo una serie di interventi minori, migliorativi ma non risolutivi.
Il mio consiglio è sempre quello di rivolgersi a un tecnico competente, che possa valutare i reali interventi da apportare da un punto di vista strutturale.
Sconto in fattura e cessione del credito
Tra le novità introdotte dal Superbonus 110%, è prevista la possibilità di cessione del credito alle banche o altri istituti di credito, in alternativa alla detrazione diretta o allo “sconto in fattura” da parte dei fornitori.
Questa importante novità permetterà di far accedere al Superbonus anche i soggetti incapienti.
La cessione del credito alle banche, che si sono già attivate per studiare prodotti ad hoc, può essere sfruttata anche direttamente dalle imprese, che quindi potranno operare più facilmente lo “sconto in fattura” al privato.
4 esempi pratici: Superbonus 110% per ristrutturazione e alternative.
Ecco alcuni esempi pratici di 4 nostri clienti che si sono rivolti allo studio.
Si tratta di 4 ristrutturazioni; mentre per i primi due casi possiamo rientrare nel Superbonus 110%, per gli altri due è possibile sfruttare comunque le agevolazioni fiscali già presenti prima del decreto rilancio
Caso 1 – Casa colonica unifamiliare
Roberto possiede una vecchia casa di famiglia in campagna, e vorrebbe ristrutturarla e frazionarla, per i suoi due figli.
Nell’abitazione, ormai disabitata da tempo, i lavori da fare sono molti: il tetto è pericolante, alcune vecchie murature in pietra sono da consolidare, gli infissi sono datati e gli impianti in disuso.
Può sfruttare il Superbonus 110% ?
Sì. Per gli interventi di miglioramento sismico, quali il rifacimento della copertura con una struttura leggera in legno e la realizzazione del betoncino armato per rinforzare le pareti portanti. Si rimane quindi nell’ambito dell’intervento locale.
Come già spiegato infatti, tutti gli interventi di riduzione del rischio sismico possono accedere al Superbonus 110% per la ristrutturazione della casa, senza l’obbligo di riduzione di una o due classi di rischio.
Inoltre, dato che il sismabonus è un intervento trainante, Roberto potrà portare al 110% anche altri interventi inerenti le strutture.
Caso 2 – Appartamento in condominio
Caterina ha da poco acquistato un appartamento di città, al terzo e ultimo piano di un condominio di fine ‘800, non particolarmente pregiato da un punto di vista storico-architettonico.
Prima di trasferirsi vorrebbe fare solo un piccola ristrutturazione, così da personalizzare lo spazio interno e renderlo più funzionale alle proprie esigenze e si rivolge a noi per una consulenza.
Trattandosi di una costruzione piuttosto vecchia, durante il primo sopralluogo mi sono reso conto che anche la copertura (a vista) sarebbe da rifare.
Le consiglio quindi di proporre agli altri inquilini di sfruttare le detrazioni fiscali per rifare completamente il tetto, migliorando quindi sia l’aspetto della Sicurezza che della Salute e del confort interno (a beneficio di tutte le unità abitative!).
Può sfruttare il Superbonus 110% ?
Sì. Anche in questo caso il rifacimento del tetto con una struttura leggera in legno rientra nel Superbonus 110%, quale intervento di miglioramento sismico. Trattandosi di un intervento su parti comuni, le spese (e quindi le detrazioni) saranno ripartite fra le varie unità immobiliari, con massimali più alti, che copriranno sicuramente tutte le spese. Inoltre, se il condominio opterà per la cessione del credito, per i condomini l’intervento potrebbe essere (quasi) a costo zero.
Nel frattempo stiamo valutando, con Caterina, le opere interne da effettuare per il suo appartamento, per capire quali altri interventi possono rientrare nel superbonus o nelle altre agevolazioni.
Chiaramente un requisito fondamentale è la conformità urbanistica di tutti gli appartamenti del condominio.
Caso 3 – Agriturismo
Marta, proprietaria di un agriturismo in pietra a vista fra le colline pistoiesi, è una nostra cara cliente dal 2003. Si era rivolta al nostro studio per la progettazione strutturale degli interventi di ristrutturazione di un vecchio casolare, da adibire appunto ad agriturismo.
Qualche giorno fa mi ha contattato per sapere se poteva sfruttare il nuovo bonus per apportare alcuni miglioramenti alla sua struttura. La priorità è principalmente quella di migliorare l’edificio dal punto di vista della efficienza energetica.
Può sfruttare il Superbonus 110% ?
No. Trattandosi di una struttura connessa all’attività d’impresa non può beneficiare del Superbonus 110%.
La soluzione alternativa
Sfruttare l’Ecobonus previgente per riqualificazione energetica 50% o 65% a seconda del tipo di interventi.
Fra questi rientrano sicuramente nel Ecobonus il rifacimento della copertura con un adeguato isolamento termico e la sostituzione della caldaia. Tutto ciò senza dover attestare il salto di due classi energetiche (come invece richiederebbe il superbonus 110) che non sempre è facilmente raggiungibile.
Ti faccio un esempio: immaginiamo che questa struttura sia una residenza privata (quindi rientrante nel superbonus come tipologia di immobile). Non volendo stravolgere l’estetica peculiare dell’edificio, in pietra a vista, abbiamo ovviamente escluso un isolamento a cappotto. Ed è probabile che il rifacimento della copertura e la sostituzione della caldaia non sarebbero stati sufficienti al superamento delle due classi. Per raggiungere quel traguardo avremmo probabilmente dovuto aggiungere altri onerosi e impegnativi interventi, magari non necessari.
In questo caso proporrei comunque la cessione del credito alla banca per l’intervento di riqualificazione energetica con Ecobonus al 50-65%.
Caso 4 – Residenza privata
Quest’ultimo caso riguarda un edificio plurifamiliare del 2004, in zona sismica 2, composto da 4 unità immobiliari.
Si tratta di una struttura di due piani fuori terra, antisismica; realizzata in muratura portante con blocchi di laterizio alveolati di media qualità e una copertura in latero-cemento. Complessivamente in buono stato di conservazione, anche se non eccellente dal punto di vista di materiali e finiture.
I proprietari di uno degli appartamenti al piano terra, mi hanno chiamato per una consulenza sulle nuove opportunità fiscali da sfruttare per una ristrutturazione.
Oltre a voler ridistribuire e rinnovare tutto lo spazio interno, lamentano condizioni non ottimali a livello di temperatura e umidità.
Possono sfruttare il Superbonus 110% ?
No, per vari motivi.
- Trattandosi di una costruzione antisismica e in buono stato sono da escludere interventi legati al Sismabonus 110%.
- La realizzazione di un cappotto esterno risulta efficace (ed esteticamente accettabile) se applicata all’intero edificio ma gli altri condomini non sono interessati.
- Altri interventi quali il potenziamento dell’impianto di riscaldamento e climatizzazione e la sostituzione degli infissi non sono sufficienti al superamento delle due classi energetiche. Escludiamo quindi anche l’Ecobonus 110%.
La soluzione alternativa
Come nel caso dell’agriturismo sarà invece possibile sfruttare il “vecchio” eco bonus al 50-65% per impianti e infissi. Così come l’isolamento del soffitto del garage per risolvere i problemi di condensa e dispersione del calore della zona giorno soprastante.
Per il resto dei lavori interni (o almeno per una parte) i nostri clienti potranno invece richiedere la detrazione al 50% per ristrutturazione.
E come nel caso precedente, possono chiedere alla banca di accollarsi il credito per la parte di cui alle detrazioni fiscali.
Ti riconosci in uno di questi casi? Vuoi scoprire come affrontare al meglio la tua ristrutturazione col Superbonus 110%?
Scrivimi per una consulenza personalizzata e ti consiglierò il percorso più semplice e vantaggioso.
Egregio Ingegnere, volevo sapere se la “Casa colonica unifamiliare” dell’esempio n. 1 potrà usufruire anche dell’ECO-BONUS.
Grazie
Ciao Giuseppe,
Sì certo, può usufruire dell’Ecobonus 110% a condizione che si adottino interventi finalizzati al superamento di due classi energetiche.
SECONDA CASA,APPARTAMENTO PIANO RIALZATO IN CONDOMINIO.AVENDO ADEGUATO IL RISCALDAMENTO CONDOMINIALE CON LE TERMO VALVOLE E RIFATTE LE TABELLE MILLESSIMALI ,IL NS APPARTAMENTO E’ SCHIZZATO IN SU DI MILLESIMI NON AVENDO PRIMA PREDISPOSTO UN COIBENDAZIONE ESTERNA. CI TROVIAMO A PAGARE CIFRE ESOSE ,PER QUESTO SI CHIEDE ,POTENDO USUFRUIRE DELL’ECOBONUS DEL 110% POTREMMO RIENTRARE TRA COLORO CHE NE FANNO RICHIESTA? con quali interventi? grazie
Buongiorno,
vorrei capire: se avessimo la necessita di fare il cappotto alla nostra abitazione plurifamiliare, sarebbe sufficiente per usufruire del bonus 110%? Eventualmente, se servisse a raggiungere i requisiti, potremmo verificare la fattibilità di un impianto fotovoltaico, oppure la sostituzione delle caldaie.
Se si, richiedendo la cessione del credito con sconto in fattura, significa che l’azienda che effettua il lavoro, applicandomi lo sconto in fattura, non avrebbe nemmeno un € da parte nostra ma accederebbe direttamente alla cessione del credito e quindi pagata dallo stato o dalla banca?
Grazie per farmi capire.
Cordialmente, Francesco Ferrante
Ciao Francesco,
rispondo per punti.
1. Per poter verificare se il solo isolamento a cappotto è sufficiente per saltare le due classi energetiche richieste dal decreto, bisogna fare un calcolo preliminare.
2. Per la parte impiantisca è necessario distinguere fra interventi trainanti, (isolamento termico, sostituzione impianti) e interventi trainati. In pratica: se cappotto oppure cappotto+sostituzione caldaia permettono il salto di due classi energetiche allora anche il fotovoltaico rientra nel 110%.
3. Per non anticipare niente si devono verificare due condizioni: la prima è che TUTTI i lavori rientrino nel super bonus al 110% (e non in altri bonus al 50%/65%/90%) e nei vari massimali previsti, la seconda è che l’impresa si assuma direttamente TUTTO il credito con lo sconto in fattura al 100%.
Un saluto e continua a seguirci
Ho una cascina fatiscente ed in pessime condizioni. Posso utilizzare il sismabonus 110% per demolirla e ricostruirla antisimica. E’ possibile ricostruire solo al rustico?.
Grazie
Distinti saluti.
Carlo Oltolini
Ciao Carlo,
grazie per averci scritto. La tua è una domanda che riceviamo spesso.
La risposta è sì: puoi demolire e ricostruire con i criteri antisismici (se rientri nelle zone a rischio sismico previste dal decreto) e per il SISMABONUS non è necessario che tu completi i lavori di finitura.
Saluti
Ma si fanno prima i lavori e poi la richiesta .dlo sconto 110% 0ppure si fa il progetto e poi se essuno vuole il credito?
Ciao,
la prima cosa che consiglio sempre è di affidarsi a un professionista esperto in materia per uno studio di fattibilità per avere certezza assoluta di poter rientrare nel Superbonus rispetto ai lavori da fare sia in ambito Ecobonus che Sismabonus. Parallelamente è necessario informarsi presso la propria banca o una Esco per la cessione del credito o direttamente con l’impresa che attua lo sconto in fattura.
Continua a seguirci per nuovi aggiornamenti.
SALVE
Devo ristrutturare la casa non avendo i fondi necessari
si deve prima eseguire i lavori o si riceve prima il contribbuto e poi si iniziano i lavore
Caro Alessio,
chiaramente è sempre bene valutare preliminarmente l’entità dell’intervento in questo ordine:
1. capire se l’intervento rientra nei bonus
2. trovare l’impresa, l’istituto di credito o l’ente che si assume il credito e soprattutto capire in quale modalità.
In ogni caso il contributo è sempre successivo alla ultimazione dei lavori con le relative certificazioni e asseverazioni del tecnico. A meno che non sia la stessa impresa a concedere direttamente lo sconto in fattura al 100%, purché ovviamente TUTTI i lavori rientrino nei Superbonus al 110%, anche come massimali.
A breve faremo altri contenuti di approfondimento su questo tema.
Buonasera,
in merito al caso 2. Se il tetto fosse stato una pertinenza esclusiva di una unità immobiliare funzionalmente indipendente, in un edificio che si sviluppa su 3 piani, piano terra e 1 su di un lato (uso residenziale del proprietario X), e -1 sul lato opposto, con ingressi autonomi ed impianti separati, costituente quest’ultimo una pertinenza non ad uso abitativo (proprietario Y), sarebbe comunque applicabile il sisma bonus 110 per il rifacimento della copertura (intervento locale) per il proprietario X?
La ringrazio molto.
Grazie per la richiesta puntuale e circoscritta.
Ci risulta che tutti gli interventi che migliorano la sicurezza sismica del fabbricato (anche quelli che con il Sismabonus 2017 non sarebbero rientrati) passano dal 50% (come quello di cui al caso 2) al 110%. Non ci risultano limitazioni per le pertinenze.
Salve, il mio è un caso particolare, si tratta di una ristrutturazione di un capannone (catastalmente laboratorio), con cambio d’uso che porterà, mediante opportuna pratica edilizia, l’immobile ad essere per metà una palestra di yoga e per l’altra metà residenziale (2 appartamenti). Quindi ci sarà anche un frazionamento in 3 unità immobiliari. Possiamo usufruire del superbonus 110, se si, quali opere rientrerebbero?
N.b. il tetto è stato rifatto recentemente, quindi non necessita di interventi. Pensavamo al cappotto sulle parti comuni, la sostituzione degli infissi, installazione di fotovoltaico, pompa di calore e colonnine elettriche ed il resto dei lavori sfruttando il bonus 50%..
E’ fattibile? Grazie mille
Ciao Vincenzo,
ai fini del superbonus si deve considerare la “situazione di partenza”, e quindi un capannone artigianale, per destinazione d’uso, non può accedere.
Se invece come situazione di partenza si assume l’immobile già frazionato (con i relativi lavori necessari già attuati) e con destinazione d’uso mista, l’applicabilità sulle parti in comune del Superbonus varia in base alla percentuale di superficie residenziale rispetto al totale.
Le suggerisco la lettura della risposta n.572 dell’Agenzia delle Entrate (questo il link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2957147/Risposta+n.+572+del+9+dicembre+2020.pdf/9b796ac6-6c36-86c7-6b5c-712653d82cdc).
Buongiorno dai vari esempi formulati ho compreso il funzionamento del superbonus 110, ma ho un dubbio su come debbono essere fatturati i lavori di cui poi intendo cedere il credito a terzi (Banca)
Mi spiego se realizzo su villetta singola un cappotto per euro 50.000 e sostituzione degli infissi per euro 65.000 , per il cappotto la società A mi rimette pari fattura e non c’è problema , la società B per la fornitura e posa in opera dei nuovi infissi mi rimette un’unica fattura oppure due una per euro 54.545,00 (pari all’importo ammesso al beneficio del 110) ed una per euro 10.455 per la differenza.
Grazie
Stefano
Buonasera Stefano, ci fa molto piacere che i nostri articoli ti siano stati utili a capire meglio questo Superbonus 110%. A breve uscirà un altro aggiornamento con le ultime novità.
Per rispondere alla tua domanda, ti direi innanzi tutto di consultare il tuo commercialista ed eventualmente la banca, in caso di cessione del credito, per capire le loro modalità specifiche di raccolta della documentazione.
In ogni caso io consiglio sempre di tenere il più possibile separate le spese in base al tipo di bonus così da avere sempre tutto chiaro.
Buongiorno,
sono proprietario di una palazzina di tre piani, costituita da 4 appartamenti, uno per ogni piano, tranne al terzo dove vi sono 2 mini-appartamenti.
Volevo sapere se era possibile ristrutturare il terzo piano creando un solo appartamento da dare a un mio figlio, usufruendo delle agevolazioni del superbonus 11%.
Premetto che la palazzina costruita in campagna negli anni 80, necessità di adeguamento sismico e cappotto termico.
Qualora la risposta fosse positiva i limiti di spesa da prendere a riferimento, ai fini dell’agevolazione, vanno conteggiati per due appartamenti iniziali o per solo quello finale?
La ringrazio molto.
Cordiali Saluti
Pasquale
Buonasera Pasquale,
a livello di tipologia di lavori, gli interventi di riduzione di rischio sismico e il cappotto rientrano nel 110% come interventi trainanti. Per quanto riguarda i massimali anche in questo caso vale la situazione iniziale e quindi puoi far riferimento alle due unità abitative di partenza.
Buonasera ing. Giuseppe Salamone, mi è sorto un dubbio, per una villetta singola i massimali di spesa riguarda il coppotto e gli infissi sono: cappotto 50.000 + infissi 54545 quindi totale 104.545, oppure 5.4545 cappotto compreso gli infissi?
Grazie
Buonasera Carmelo,
per ogni tipologia di intervento è necessario far riferimento direttamente al relativo massimale.