L’uscita delle nuove misure di detrazione fiscale, conosciute come Superbonus 110%, ha scatenato una vera e propria corsa alla ristrutturazione. 

Sempre più clienti mi stanno rivolgendo quesiti in merito, per capire se possono rientrare in questa misura straordinaria. Una opportunità davvero allettante, ma non sempre sfruttabile o conveniente.

In questo articolo voglio raccontarti 4 casi pratici di nostri clienti, per aiutarti a capire come funziona il Superbonus 110% per ristrutturazione, quando conviene e quali alternative ci sono.

Vuoi conoscere i dettagli del Superbonus 110%? Ascolta comodamente tutte le spiegazioni che ho riassunto in questo video.

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Superbonus 110%: tutto pronto per partire con la tua ristrutturazione

Con l’uscita dei due decreti attuativi (Decreto Asseverazioni e del Decreto Requisiti) sembra essersi concluso l’iter normativo per il nuovo Superbonus 110%, introdotto dal Decreto Rilancio. 

Questi decreti definiscono i requisiti tecnici per il Superbonus e il Sismabonus al 110%, nonché la modulistica e le modalità di trasmissione dell’asseverazione agli organi competenti, tra cui Enea. L’Agenzia delle Entrate inoltre ha pubblicato, nel mese di agosto, alcuni documenti esplicativi.

Ecco il riepilogo normativo a oggi.

• D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77
• Decreto Asseverazioni del 3 agosto 2020 ( Ministero dello Sviluppo Economico);
• Decreto Requisiti minimi Ecobonus del 6 agosto 2020 (Ministero dello Sviluppo Economico);
• Circolare n. 24/E  dell’8 agosto 2020 (Agenzia delle Entrate) con i primi chiarimenti riguardanti la Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché opzione per la cessione o per lo sconto in luogo della detrazione previste dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio;
• Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020, n. 283847 con ulteriori chiarimenti circa “Disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per l’esercizio delle opzioni relative alle detrazioni spettanti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici”;
• Nuova sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate dedicata al Superbonus 110%, comprensiva delle Linee Guida.

 

Superbonus 110% per ristrutturazione: le novità più importanti

 

Beneficiari e numero unità immobiliari

Per quanto riguarda i beneficiari l’Agenzia ha pubblicato alcuni chiarimenti, specificando che:

• le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa possono beneficiare delle detrazioni al 110%.  Limitatamente agli interventi di efficienza energetica, il superbonus si applica su un numero massimo di 2 unità immobiliari, ferma restando la possibilità di fruire della detrazione per gli interventi sulle parti comuni condominiali senza limitazioni;
• i titolari di reddito d’impresa / lavoro autonomo possono accedere al Superbonus per gli interventi sulle parti comuni condominiali, partecipando alla ripartizione delle spese, a prescindere dalla tipologia del proprio immobile. Per fare un esempio: un libero professionista che ha il proprio studio in un condominio può accedere al Superbonus per le spese comuni (la realizzazione del cappotto termico ad esempio) ma non per la ristrutturazione della propria unità immobiliare, se connessa all’attività d’impresa;
• i familiari conviventi del possessore (o detentore) dell’immobile rientrano nei beneficiari.

 

Sismabonus 110% senza obbligo di passaggio di classe

Il Sismabonus “ordinario” (ovvero quello già in vigore prima del Decreto Rilancio) prevedeva diversi livelli di detrazione in relazione al grado di intervento, e comunque subordinato al salto di almeno una classe sismica.

Una premialità che, purtroppo, si è persa con il nuovo Superbonus che di fatto ha portato tutti gli interventi di riduzione del rischio sismico al 110%.

Se questo da una parte può essere comunque un incentivo a migliorare il nostro patrimonio edilizio esistente, dall’altra rischia di minimizzare il reale concetto di riqualificazione sismica producendo una serie di interventi minori, migliorativi ma non risolutivi.

Il mio consiglio è sempre quello di rivolgersi a un tecnico competente, che possa valutare i reali interventi da apportare da un punto di vista strutturale.

 

Sconto in fattura e cessione del credito

Tra le novità introdotte dal Superbonus 110%, è prevista la possibilità di cessione del credito alle banche o altri istituti di credito, in alternativa alla detrazione diretta o allo “sconto in fattura” da parte dei fornitori.

Questa importante novità permetterà di far accedere al Superbonus anche i soggetti incapienti.

La cessione del credito alle banche, che si sono già attivate per studiare prodotti ad hoc, può essere sfruttata anche direttamente dalle imprese, che quindi potranno operare più facilmente lo “sconto in fattura” al privato.

 

4 esempi pratici: Superbonus 110% per ristrutturazione e alternative.

Ecco alcuni esempi pratici di 4 nostri clienti che si sono rivolti allo studio.

Si tratta di 4 ristrutturazioni; mentre per i primi due casi possiamo rientrare nel Superbonus 110%,  per gli altri due è possibile sfruttare comunque le agevolazioni fiscali già presenti prima del decreto rilancio

 

Caso 1 – Casa colonica unifamiliare

Roberto possiede una vecchia casa di famiglia in campagna, e vorrebbe ristrutturarla e frazionarla, per i suoi due figli.

Nell’abitazione, ormai disabitata da tempo, i lavori da fare sono molti: il tetto è pericolante, alcune vecchie murature in pietra sono da consolidare, gli infissi sono datati e gli impianti in disuso.

Può sfruttare il Superbonus 110% ?

Sì. Per gli interventi di miglioramento sismico, quali il rifacimento della copertura con una struttura leggera in legno e la realizzazione del betoncino armato per rinforzare le pareti portanti. Si rimane quindi nell’ambito dell’intervento locale.

Come già spiegato infatti, tutti gli interventi di riduzione del rischio sismico possono accedere al Superbonus 110% per la ristrutturazione della casa, senza l’obbligo di riduzione di una o due classi di rischio.

Inoltre, dato che il sismabonus è un intervento trainante, Roberto potrà portare al 110% anche altri interventi inerenti le strutture.

 

Caso 2 – Appartamento in condominio

Caterina ha da poco acquistato un appartamento di città, al terzo e ultimo piano di un condominio di fine ‘800, non particolarmente pregiato da un punto di vista storico-architettonico.

Prima di trasferirsi vorrebbe fare solo un piccola ristrutturazione, così da personalizzare lo spazio interno e renderlo più funzionale alle proprie esigenze e si rivolge a noi per una consulenza.

Trattandosi di una costruzione piuttosto vecchia, durante il primo sopralluogo mi sono reso conto che anche la copertura (a vista) sarebbe da rifare.

Le consiglio quindi di proporre agli altri inquilini di sfruttare le detrazioni fiscali per rifare completamente il tetto, migliorando quindi sia l’aspetto della Sicurezza che della Salute e del confort interno (a beneficio di tutte le unità abitative!).

Può sfruttare il Superbonus 110% ?

Sì. Anche in questo caso il rifacimento del tetto con una struttura leggera in legno rientra nel Superbonus 110%, quale intervento di miglioramento sismico. Trattandosi di un intervento su parti comuni, le spese (e quindi le detrazioni) saranno ripartite fra le varie unità immobiliari, con massimali più alti, che copriranno sicuramente tutte le spese. Inoltre, se il condominio opterà per la cessione del credito, per i condomini l’intervento potrebbe essere (quasi) a costo zero.

Nel frattempo stiamo valutando, con Caterina, le opere interne da effettuare per il suo appartamento, per capire quali altri interventi possono rientrare nel superbonus o nelle altre agevolazioni.

Chiaramente un requisito fondamentale è la conformità urbanistica di tutti gli appartamenti del condominio.

 

Caso 3 – Agriturismo

Marta, proprietaria di un agriturismo in pietra a vista fra le colline pistoiesi, è una nostra cara cliente dal 2003. Si era rivolta al nostro studio per la progettazione strutturale degli interventi di ristrutturazione di un vecchio casolare, da adibire appunto ad agriturismo.

Qualche giorno fa mi ha contattato per sapere se poteva sfruttare il nuovo bonus per apportare alcuni miglioramenti alla sua struttura. La priorità è principalmente quella di migliorare l’edificio dal punto di vista della efficienza energetica.

Può sfruttare il Superbonus 110% ?

No. Trattandosi di una struttura connessa all’attività d’impresa non può beneficiare del Superbonus 110%.

La soluzione alternativa

Sfruttare l’Ecobonus previgente per riqualificazione energetica 50% o 65% a seconda del tipo di interventi.

Fra questi rientrano sicuramente nel Ecobonus il rifacimento della copertura con un adeguato isolamento termico e la sostituzione della caldaia. Tutto ciò senza dover attestare il salto di due classi energetiche (come invece richiederebbe il superbonus 110) che non sempre è facilmente raggiungibile.

Ti faccio un esempio: immaginiamo che questa struttura sia una residenza privata (quindi rientrante nel superbonus come tipologia di immobile). Non volendo stravolgere l’estetica peculiare dell’edificio, in pietra a vista, abbiamo ovviamente escluso un isolamento a cappotto. Ed è probabile che il rifacimento della copertura e la sostituzione della caldaia non sarebbero stati sufficienti al superamento delle due classi. Per raggiungere quel traguardo avremmo probabilmente dovuto aggiungere altri onerosi e impegnativi interventi, magari non necessari.

In questo caso proporrei comunque la cessione del credito alla banca per l’intervento di riqualificazione energetica con Ecobonus al 50-65%.

 

Caso 4 – Residenza privata

Quest’ultimo caso riguarda un edificio plurifamiliare del 2004, in zona sismica 2, composto da 4 unità immobiliari.

Si tratta di una struttura di due piani fuori terra, antisismica; realizzata in muratura portante con blocchi di laterizio alveolati di media qualità e una copertura in latero-cemento.  Complessivamente in buono stato di conservazione, anche se non eccellente dal punto di vista di materiali e finiture.

I proprietari di uno degli appartamenti al piano terra, mi hanno chiamato per una consulenza sulle nuove opportunità fiscali da sfruttare per una ristrutturazione.

Oltre a voler ridistribuire e rinnovare tutto lo spazio interno, lamentano condizioni non ottimali a livello di temperatura e umidità.

Possono sfruttare il Superbonus 110% ?

No, per vari motivi.

• Trattandosi di una costruzione antisismica e in buono stato sono da escludere interventi legati al Sismabonus 110%.
• La realizzazione di un cappotto esterno risulta efficace (ed esteticamente accettabile) se applicata all’intero edificio ma gli altri condomini non sono interessati.
• Altri interventi quali il potenziamento dell’impianto di riscaldamento e climatizzazione e la sostituzione degli infissi non sono sufficienti al superamento delle due classi energetiche. Escludiamo quindi anche l’Ecobonus 110%.

 

La soluzione alternativa

Come nel caso dell’agriturismo sarà invece possibile sfruttare il “vecchio” eco bonus al 50-65% per impianti e infissi. Così come l’isolamento del soffitto del garage per risolvere i problemi di condensa e dispersione del calore della zona giorno soprastante.

Per il resto dei lavori interni (o almeno per una parte) i nostri clienti potranno invece richiedere la detrazione al 50% per ristrutturazione.

E come nel caso precedente, possono chiedere alla banca di accollarsi il credito per la parte di cui alle detrazioni fiscali.

Ti riconosci in uno di questi casi? Vuoi scoprire come affrontare al meglio la tua ristrutturazione col Superbonus 110%?

Scrivimi per una consulenza personalizzata e ti consiglierò il percorso più semplice e vantaggioso.